울 폭등 vs 외곽 급락, 2025년 수도권 부동산의 두 얼굴
2025년 현재, 수도권 부동산 시장은 ‘극단적 양극화’라는 단어가 가장 잘 어울립니다.
서울과 경기 남부 핵심지의 아파트값은 억 단위 상승세를 이어가고 있는 반면,
외곽 지역, 특히 평택·이천·안성 등지에서는 거래 절벽과 함께
분양가 대비 수천만 원대 손실(마피) 매물이 속출하고 있습니다.
서울 강남·서초는 ‘억 단위 폭등’, 평택은 8% 하락
부동산 중개업체 집토스가 발표한 ‘수도권 아파트 거래 가격 변동률’ 분석에 따르면,
서울 강남구의 아파트는 2024년 대비 평균 6억 2287만 원 상승,
서초구(5억 3861만 원), 과천시(4억 5149만 원)도 억 단위 상승세를 기록했습니다.
반면, 경기 평택시는 같은 기간
평균 거래 가격이 2523만 원(-8.0%) 하락,
이천시 역시 -8.6% 하락하는 등 외곽 지역의 약세가 두드러졌습니다.
즉, 수도권 아파트 시장은 상승과 하락이 극명히 갈라진 ‘초양극화’ 국면에 접어든 것입니다.
평택 미분양 현실화 : “마피 7000만 원대”
2025년 10월 현재, 평택 부동산 시장에는
‘마피 7000만 원 이상’ 매물이 속출하고 있습니다.
특히 고덕신도시 일대의 일부 신규 분양 아파트는
분양가 5억 5000만 원대였던 전용 84㎡ 타입이
실거래가 4억 8000만 원~4억 7000만 원대까지 떨어지며
매수자를 애타게 기다리고 있습니다.
다음은 주요 평택 신규 아파트 단지의 현황입니다.
| 단지명 | 분양가 (84㎡ 기준) | 최근 실거라가 | 마피금액 | 거래현황 |
| 고덕신도시 A블록 | 5.55억 | 4.80억 | -7,500만 원 | 거래 저조 (9월 실거래 2건) |
| 고덕국제신도시 B블록 | 5.38억 | 4.68억 | -7,000만 원 | 거래 정체, 매물 50건 이상 |
| 평택 비전동 C단지 | 4.98억 | 4.35억 | -6,300만 원 | 거래 중단 상태 |
| 고덕역 인근 D단지 | 5.22억 | 4.48억 | -7,400만 원 | 급매 위주 거래 발생 |
대부분의 단지가 분양가 대비 10~13% 이상 하락
거래량은 작년 동기 대비 약 –65% 감소 (국토부 실거래가 기준)
왜 평택만 이렇게 떨어졌을까?
- 공급 과잉
— 고덕국제신도시, 브레인시티, 송탄 일대의 신규 입주 물량이 폭발적으로 늘었습니다.
2025년 상반기에만 약 1만 세대 이상이 입주해 공급이 수요를 초과한 상태입니다. - 금리 인하에도 투자 심리 위축
— 금리 인하로 일부 매수세가 살아났지만, 외곽 지역은 여전히 실수요 중심 거래만 존재합니다.
투자 목적의 매입은 거의 사라지며, 매수자는 ‘더 떨어질 것’이라는 관망세를 유지하고 있습니다. - 교통·직주 인프라 격차
— 삼성 평택캠퍼스, 고덕산업단지 등의 대형 산업단지가 있음에도
생활권 인프라와 교통 연결성(서울 접근성)이 여전히 미흡합니다.
이로 인해 실거주 수요가 한정적입니다.
신축·재건축 아파트는 오르고, 10~30년 중간 연식은 정체
집토스 자료에 따르면,
서울에서는 입주 5~10년 차 준신축 아파트가 13.9% 상승,
30년 초과 아파트(재건축 기대주)는 13.8% 상승하며 시장을 주도했습니다.
반면, 10~30년 차의 중간 연식 아파트는 상승률이 저조했습니다.
즉, 수도권 전체에서
‘새 아파트는 급등, 오래된 아파트는 반등 기대, 중간 연식은 소외’
되는 현상이 본격화된 것입니다.
평형별 양극화 : 소형은 정체, 대형은 급등
서울의 50㎡ 미만 소형 아파트는 4.0% 상승에 그친 반면,
50㎡ 이상 중대형 평형은 모두 12% 이상 상승했습니다.
‘패밀리형 수요’와 ‘실거주 가치’ 중심의 선호 변화가 시장 흐름을 바꾼 셈입니다.
반면 평택은 소형·중형 모두 실거래가 하락세,
전용 84㎡ 기준으로 지난해 대비 평균 8% 하락,
일부 단지는 실거래가가 분양가보다 1억 원 가까이 낮게 거래되고 있습니다.
2025년 9~10월 평택 아파트 거래 통계
| 구분 | 거래량평균 | 거래가 (84㎡) | 전월대비 |
| 2025년 8월 | 118건 | 4.85억 | -1.5% |
| 2025년 9월 | 96건 | 4.78억 | -2.0% |
| 2025년 10월(중순 기준) | 52건 | 4.70억 | -1.6% |
전월 대비 거래량 55% 감소
실거래가는 지속 하락세
매도자 “급매로 전환 중”, 매수자 “연내 추가 하락 기대”
전문가 전망 : “지금은 옥석 가릴 시점”
부동산 전문가들은
“서울·과천 등 핵심지는 공급 제한으로 상승세가 유지되겠지만,
평택·화성 등 외곽 지역은 입주 물량이 쏟아지는 만큼
내년 상반기까지 조정장이 이어질 가능성이 높다”고 분석했습니다.
다만 삼성전자 평택캠퍼스 3·4라인 완공,
GTX-A·C 노선 개통(2026~2027년 예정) 등
장기적 호재를 고려하면 2026년 이후 회복 가능성도 있습니다.
수도권 아파트 시장의 ‘양극화’는 현실
2025년의 수도권 부동산은
단순한 가격 조정이 아닌 ‘구조적 분화’ 단계로 진입했습니다.
서울은 재건축과 신축 중심으로,
평택은 공급 과잉과 마피 매물이 시장을 압박하는 구조입니다.
지금 평택 아파트 시장은 ‘위기’이자 ‘기회’의 시기입니다.
실거주 목적이라면 마피 7000만 원대 급매물은 장기적으로
합리적 진입 타이밍이 될 수도 있습니다.
[이 글은 집토스 부동산 분석자료 및 국토부 실거래가 데이터를 기반으로 작성되었습니다]