2026년 1월 주택임대소득자 신고 완벽 가이드 | 1주택자도 신고해야 할까?

2026년 1월은 주택임대소득자들에게 매우 중요한 시기입니다.
올해는 세법이 여러 차례 개정되면서
“1주택자도 신고를 해야 하는지, 고가주택 기준이 얼마인지, 간주임대료는 언제 과세되는지”
많은 분들이 혼란을 겪고 있죠.

이번 글에서는 2025년 12월 기준 최신 법령과 국세청 해석을 기반으로
주택임대소득 신고 기준, 과세 여부, 신고기간, 유의사항까지
한눈에 이해할 수 있도록 정리했습니다.

 

 주택임대소득이란?

 

‘주택임대소득’은 주택을 임대하여 발생하는 월세 수입과
보증금에 대한 이자상당액(간주임대료)을 말합니다.

단, 모든 임대소득이 과세되는 것은 아닙니다.
소득세법상 1주택자는 일정 조건을 충족하면 비과세 대상이며,
2주택 이상 보유자 또는 고가주택(공시가격 12억 초과)만 과세 대상이 됩니다.

 

 1주택자도 신고해야 할까?

 

결론부터 명확히 정리하겠습니다.

✅ 공시가격 12억 원 이하의 1주택자는 주택임대소득 신고 의무가 없습니다.

이전에는 공시가격 9억 원 초과가 고가주택 기준이었지만,
2023년 귀속분부터 12억 원으로 상향되었습니다.

구분과세 여부설명

공시가격 12억 이하 1주택	❌ 비과세	신고 의무 없음
공시가격 12억 초과 1주택	✅ 과세	주택임대소득세 신고 대상
2주택 이상 보유자	✅ 과세	연 2천만 원 초과 시 종합과세, 이하 시 분리과세 가능

📍 예시
공시가격이 11억 원인 아파트를 임대 중이라면 비과세입니다.
하지만 공시가격이 12억 원을 초과한다면 임대소득세를 신고해야 합니다.

 

 1주택 비과세자는 신고조차 안 해도 된다

 

많은 분들이 “그래도 0원 신고라도 해야 하지 않나?” 하시는데요,
그럴 필요가 없습니다.

💬 “공시가격 12억 이하의 1주택자는 현황신고 의무조차 없습니다.”

국세청은 비과세 대상자에게 안내문조차 발송하지 않으며,
신고하지 않아도 가산세나 불이익이 발생하지 않습니다.
즉, 홈택스에서 아무런 신고를 하지 않아도 됩니다.

 

 주택임대소득 과세 기준 요약

 

구분	기준	과세방식
연 임대소득 2,000만 원 이하	비과세 또는 분리과세 선택 가능	세율 14%
연 임대소득 2,000만 원 초과	종합소득세 과세	다른 소득과 합산
고가주택(공시가격 12억 초과)	무조건 과세	종합과세 대상

💡 예를 들어,
월세 80만 원 × 12개월 = 연 960만 원이라면
비과세 또는 분리과세를 선택할 수 있습니다.

 

 간주임대료는 언제 과세될까?

 

보증금이 크더라도 모든 임대인에게 간주임대료가 적용되는 것은 아닙니다.

📌 부부합산 3주택 이상을 보유하고,
보증금 합계가 3억 원을 초과할 때만 간주임대료 과세가 발생합니다.

 

구분	조건	과세여부
1~2주택 보유자	보증금 규모 무관	❌ 과세 제외
3주택 이상 보유자	보증금 합계 3억 초과	✅ 간주임대료 과세 발생

💡 단,
전용면적 40㎡ 이하·기준시가 2억 원 이하의 소형주택은 간주임대료 계산에서 제외됩니다.

즉, 원룸 여러 채를 보유한 임대사업자라도 소형주택 기준을 충족하면 과세되지 않습니다.

 

 사업자등록 의무 및 가산세

 

과세 대상자(2주택 이상 또는 고가주택 임대자)는
반드시 사업자등록을 해야 합니다.

 

구분	등록의무	비고
1주택 비과세자	❌ 없음	등록 불필요
과세 대상자 (2주택 이상, 고가주택)	✅ 필수	미등록 시 가산세 부과

📍 미등록 가산세 기준

과세대상자가 사업자등록을 하지 않으면,
수입금액의 0.2%가 ‘미등록 가산세’로 부과됩니다.

💬 예를 들어,
연 3,000만 원의 임대수입이 있다면
6만 원의 가산세가 발생할 수 있습니다.

 

 홈택스로 신고하는 방법

 

과세 대상자라면 2026년 1월에 홈택스에서 사업장현황신고를 해야 합니다.

1️⃣ 홈택스 접속 → 로그인
2️⃣ [신고/납부] → [사업장현황신고] 클릭
3️⃣ 주택 주소, 임대료, 임대기간 입력
4️⃣ 주택 수·공시가격 입력
5️⃣ 제출 후 접수증 보관

💡 비과세 1주택자는 이 과정을 생략해도 전혀 문제 없습니다.

 

홈텍스로 신고하는 방법을 자세히 알고 싶으시면 이 글을 누르시면 이동됩니다.

 

 2026년 1월 신고 일정 정리

 

구분	신고기간	대상	비고
주택임대소득 사업장현황신고	2026.1.1 ~ 1.31	2주택 이상, 고가주택	홈택스 신고 필수
비과세 1주택자	해당 없음	신고 불필요	안내문 미발송

 

 신고 시 주의사항

• 1주택 비과세자는 “0원 신고” 불필요
• 3주택 이상 + 보증금 3억 초과 시 간주임대료 과세
• 소형주택(40㎡ 이하, 2억 이하)은 간주임대료 제외
• 과세 대상인데 사업자등록을 하지 않으면 0.2% 미등록 가산세 부과

 

 신고 대상인지 명확히 구분하자

 

정리하자면,

💬 “공시가격 12억 이하의 1주택자는 주택임대소득 신고를 하지 않아도 됩니다.”

단,
2주택 이상 보유자 또는 고가주택(12억 초과) 임대자는
2026년 1월 1일부터 31일까지 홈택스에서 신고해야 합니다.

구분	신고 필요 여부	과세 여부
공시가격 12억 이하 1주택	❌ 신고 불필요	비과세
공시가격 12억 초과 1주택	✅ 신고 필요	과세
2주택 이상	✅ 신고 필요	과세 (분리·종합 선택 가능)
3주택 이상 + 보증금 3억 초과	✅ 간주임대료 과세	과세 강화

 

📌 참고 사이트

• 국세청 홈택스 → https://www.hometax.go.kr
• 기획재정부 세법 개정안 → https://www.moef.go.kr
• 찾기 쉬운 생활법령정보 → https://www.easylaw.go.kr

 

✅ 최종 요약 (2025년 12월 기준 최신판)

• 고가주택 기준: 공시가격 12억 원
• 간주임대료: 3주택 이상 + 보증금 3억 초과 시 과세
• 소형주택(40㎡ 이하, 2억 이하): 간주임대료 제외
• 비과세 1주택자: 신고·등록 모두 불필요
• 과세 대상 미등록 시: 가산세 0.2% 부과
• 신고기간: 2026년 1월 1일 ~ 1월 31일