1. 왜 빌라 전세가 위험할까?
다가구 주택이나 빌라 전세는 아파트보다 전세사기 위험이 높습니다. 이유는 크게 세 가지입니다.
첫째, 건물 전체가 아닌 '한 호'에 전세권을 설정하므로 보증금이 보호받기 어려울 수 있습니다.
둘째, 집값 대비 전세가율이 높아져 전세금 회수 리스크가 큽니다.
셋째, 다가구 주택은 등기부등본에 다른 세입자 정보가 공개되지 않아 다중전세 위험도 존재합니다.
따라서 전세계약 시 더욱 주의 깊게 확인해야 합니다.
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2. 전세계약 전 필수 체크리스트 10가지
① 등기부등본 확인(필수)
- 소유자 확인: 갑구에서 집주인이 직접 계약 상대인지 정확히 확인
- 근저당(담보대출) 여부 확인: 을구에 대출인지, 전세금을 회수할 여지가 있는지 확인
- 압류, 가압류, 경매기록 있으면 절대 계약 금지
② 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
- HUG·SGI 보증보험 가입이 가능한 곳인지 꼭 확인
- 가입이 불가하다면 전세사기 위험 중요 신호
③ 확정일자 + 전입신고는 계약 당일 즉시
- 전세보증금을 법적으로 보호받는 기본 절차
- 동사무소나 정부24 사이트에서 즉시 처리 가능
④ 다른 세입자 전세금 여부 묻기
- 다가구 건물의 경우 세입자 전체 전세금 총액이 집값을 넘지 않는지 체크해야 합니다.
⑤ 집값 대비 전세가 비율 확인
- 깡통전세 예방을 위해 전세금이 집값의 70~80% 이하인지 확인
- 전세가율이 90% 이상이면 위험!
⑥ 등기부등본 최신본 확인은 잔금 직전까지 3번
- 계약 전 → 중도금 전 → 잔금 전 반드시 새로 발급해 확인
⑦ 집 내부·공용부분 점검
- 누수, 곰팡이, 단열 상태는 직접 눈으로 확인
- 특히 화장실·창가·천장 등 습기 많은 공간 우선
⑧ 계약 시 공인중개사 확인
- 등록된 사무소인지, 실거래 신고가 가능한지 확인
⑨ 보증금 반환 보호 특약 포함
- “집주인은 임대차 종료 시 보증금을 반환한다”는 문구 명시
⑩ 현장 방문 후 계약하기
- 사진·영상만 보고 계약하지 말고 직접 방문하여 동네 환경, 외관도 같이 확인
3. 등기부등본 보는 법: 핵심만 정리
등기부등본 구성
등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 구성됩니다.
① 표제부: 집 정보 확인
- 주소, 용도(주택 여부), 대지·건물 면적 등이 기록됩니다.
- 계약서 주소와 일치하는지 필수 확인.
② 갑구: 소유권 관련
- 현재 소유자 이름 및 소유권 변동 기록
- 소유자가 계약자와 일치하는지 확인
- 공동명의인 경우, 모든 명의자 동의 필요
③ 을구: 근저당·가압류 등 권리 사항
- 부동산 담보대출, 압류, 가압류 기록이 모두 이곳에 표시
- 근저당이 전세보증금보다 큰 경우 위험
- “경매개시 결정”이 있다면 절대 계약 금지
4. 전세보증보험 가입은 선택이 아닌 필수
| 기관 | 보증료 | 가입 가능 조건 |
| HUG | 전세금의 0.02~0.04% | 임대인 신용과 담보에 따라 가능 |
| SGI | 약 0.05% | 대부분 가능하지만 보험료 더 비싸기도 |
📌 집주인이 반대하더라도 보증보험 가입은 조건일 뿐, 강제사항이 아닙니다.
보증보험 가입 불가 = 전세계약 다시 고민해야 하는 신호.
5. 전세계약 시 가장 위험한 유형 3가지
- 근저당이 전세금보다 큰 경우
- 신탁등기나 위임장 계약(위장 소유자)
- 등기부등본과 실제 집 상태 불일치(불법 증축 등)
6. 전세는 정보가 곧 안전이다
전세계약은 단순한 집 구하기가 아니라 재산을 보호하는 과정입니다.
특히 빌라나 다가구 주택은 아파트보다 전세사기 위험이 높기 때문에 확정일자, 등기부등본, 보증보험 같은 기본 절차를 반드시 지켜야 합니다. 불안하면 공공기관이나 핫라인(국토부 전세 상담센터)으로 확인도 가능합니다.
전세는 "확인 → 기록 → 보호" 순서로 진행해야 안전합니다. 놓치지 말고 꼭 준비하세요!