최근 임대차 3법에 대해서 국회에서 최대9년간 안정 거주할 수 있도록 하는 방안을 추진중에 있습니다.
1015 부동산 대책으로 얼어붙거나 더 활성화 되고 있는 부동산 시장에 큰 논란을 줄 것으로 예상이 되는데요.
지금 논의되고 있는 3+3+3 전세 갱신 청구권제에 대해서 알아보겠습니다.
1. 임대차3법, 왜 다시 개편 논의가 시작됐을까?
정부는 2020년에 ‘임대차3법’을 도입하며 세입자의 주거 안정을 강화했습니다.
당시 핵심은 계약갱신청구권제, 전월세상한제, 전월세신고제였습니다.
세입자는 기존 2년 계약 후 1회(2년) 연장을 요구할 수 있었고, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없었습니다.
하지만 4년 제한 구조는 여전히 ‘이사 걱정’을 완전히 해결하지 못했지요.
이에 따라 정부는 “3+3+3 전세 갱신청구권제”로 제도를 확장해, 최대 9년간 안정 거주할 수 있도록 하는 방안을 추진 중입니다.
2. ‘3+3+3 전세 갱신청구권제’란 무엇인가?
현재 제도는 2+2(최대 4년) 구조입니다.
새롭게 논의 중인 제도는 이를 3년 단위로 3회까지 갱신 가능하도록 바꾸는 것입니다.
즉,
- 첫 계약 3년
- 1회 갱신 3년
- 2회 갱신 3년
➡️ 총 9년간 한 집에서 살 수 있게 된다.
이 제도가 시행되면 세입자는 매번 전세 만료 때마다 이사할 걱정 없이 장기 거주가 가능해집니다.
특히 자녀 교육, 직장 이동이 잦은 가구에게는 큰 도움이 될 전망입니다.
3. 전월세상한제, 임대료 인상폭은 어떻게 달라질까?
현재 전월세상한제는 5% 인상 제한이 있습니다.
하지만 시장에서는 이 비율이 현실적이지 않다는 지적이 꾸준히 제기돼 왔습니다.
- 일부에서는 “5%는 너무 낮아 임대인의 수익성이 떨어진다”
- 반대로 “물가 대비 과도하다, 3%로 낮춰야 한다”는 의견도 있습니다.
정부는 ‘지역별 차등 상한제’ 도입을 검토 중입니다.
즉, 서울 등 과열 지역은 3~5%, 지방 중소도시는 5~8% 범위로 조정하는 방식입니다.
이는 시장 기능을 살리면서 세입자 부담을 완화하는 절충안으로 평가됩니다.
4. 세입자에게 생기는 3가지 변화
① 최대 9년 장기 거주 가능
→ 주거 안정성이 획기적으로 높아지고, 불필요한 이사 비용을 줄일 수 있습니다.
② 교육·직장 환경의 연속성 확보
→ 잦은 전세 이동으로 인한 자녀 학교 전학, 출퇴근 부담이 감소합니다.
③ 임대료 예측 가능성 강화
→ 3년 단위 계약 구조로, 향후 임대료 상승 폭을 예측하기 쉬워집니다.
이 제도는 세입자에게 실질적인 ‘생활 안정’을 주는 대신, 임대인에게는 장기 계약 리스크를 수반하게 합니다.
따라서 정부는 세입자 보호와 함께 임대인 세제 완화, 장기임대 인센티브를 병행할 예정입니다.
5. 임대인과 시장의 우려
임대인 측은 “9년 동안 매매 시점을 놓칠 수 있고, 물가 상승분을 반영하기 어렵다”고 지적합니다.
또한 장기 임대 계약으로 인해 전세 공급이 위축될 가능성도 있습니다.
실제로 2020년 이후 임대차3법 시행 초기에 다수의 임대인들이 전세 대신 월세 전환을 선택하며 시장 혼란이 일었었지요.
따라서 이번 개정에서는 임대인 보호 장치가 병행되어야 합니다.
예컨대 중도 해지 사유 인정, 세제 지원, 장기임대주택 등록 시 혜택 등이 필요하다는 의견이 많습니다.
6. 정부의 입장과 추진 일정
국토교통부는 2025년 하반기까지 개정안을 확정해 국회에 제출할 예정입니다.
공청회에서는 “세입자와 임대인 모두가 납득할 수 있는 절충형 모델”을 목표로 한다고 밝혔습니다.
특히 정부는 “시장 안정”과 “거주권 보장”을 동시에 달성하는 균형정책을 강조하고 있습니다.
또한 분쟁조정위원회 기능을 확대해, 갱신 거부나 임대료 분쟁이 생길 경우 신속히 중재할 수 있도록 제도적 장치를 마련 중입니다.
7. 해외 사례로 본 장기 임대제도의 의미
독일, 프랑스 등 유럽 대부분 국가는 장기 임대가 일반적입니다.
예를 들어, 독일은 임대차 기간 제한이 없고, 세입자가 원할 경우 평생 거주도 가능합니다.
한국의 3+3+3 제도는 유럽형 장기임대제도의 한국형 버전이라 볼 수 있습니다.
단, 시장 유연성을 유지하지 않으면 공급 감소로 이어질 수 있으므로,
정책 설계 시 ‘유연한 해지 조항’과 ‘공급 인센티브’가 중요하리라 봅니다.
8. 세입자 안정과 시장 자율의 균형이 핵심
‘전세 갱신 9년 가능’이라는 임대차3법 개편 논의는 단순히 기간 연장이 아니라 주거 패러다임의 전환입니다.
세입자는 안정적 거주를 보장받고, 임대인은 예측 가능한 수익 구조를 갖출 수 있어야 할것입니다.
정부가 이 균형점을 잘 찾아낸다면, 이번 개정은 단순한 법 개정이 아니라 ‘장기 임대 주거 시대’의 시작점이 될 것입니다.